Villas Paulmy :
un problème d'urbanisme à Bayonne

Le contexte

L’arrêté de permis de construire a été délivré au profit de trois sociétés (Sccv Villas Paulmy, Sci Urstegi et Sci Sarabelle 3). Il est ainsi prévu de construire un nouvel ensemble collectif de 14 logements avec une surface de plancher de 1330 m2 sur la parcelle BP 108 dont la superficie totale est de 3160 m2.

Pourtant, toutes les pièces du dossier de demande d’autorisation ont été rédigées pour le compte et sous le timbre de « Robert Alday promoteur constructeur », désigné en qualité de « maître d’ouvrage ». Le formulaire de demande de permis est quant à lui revêtu de trois signatures manuscrites identiques pour chacune des trois sociétés dont les représentants légaux sont pourtant distincts. Cette signature se retrouve ensuite en bas de toutes les pages du dossier de permis de construire et correspond à celle du maître d’ouvrage. Il semble donc qu'il y ait en réalité un seul et même porteur de projet (et bénéficiaire du permis de construire) et non trois.

La parcelle BP 108 est un terrain soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Outre le fait qu’aucune assemblée générale des copropriétaires autorisant la société PROALDIM à utiliser l'intégralité de l'assiette du terrain n'est mentionnée, il ressort de l'étude du dossier qu'une scission de la copropriété est d'ores et déjà prévue :

• Le lot 1 de la copropriété est celui que la société PROALDIM projette d'acquérir et sur lequel elle souhaite édifier son programme.
• Dès l'année 2000, les copropriétaires établissaient une servitude de cour commune entre les lots 1 et 2 qui ne figurent nullement dans les plans du permis de construire, mais qui sont publiés à la conservation des hypothèques. Ils considèrent donc que la limite de lot est d'ores et déjà devenue une limite de propriété.
• Le projet prévoit la création d'un nouveau réseau d'alimentation en eau potable qui viendra se connecter au réseau public des allées Paulmy. Pourtant il existe déjà compteur général alimentant la copropriété BAKIA, ce compteur est même situé en limite de propriété juste à côté du portail d’entrée. Il est clair que la séparation des réseaux est prévue pour faciliter la future séparation en deux parcelles.

La co-titularisation du permis de construire a été de toute évidence conçue pour tromper l'administration et ainsi échapper à certaines règles d'urbanisme

Sur la violation de l'article 9

• Tel que présenté dans le dossier de permis de construire, le projet prévoit la création d’un ensemble de deux bâtiments dont l'emprise au sol est de 567 m2. Cet ensemble viendra s’ajouter à la villa Bakia et à ses dépendances déjà existantes dont l’emprise au sol est de 326 m2. D’après l’article UB 9 du code de l’urbanisme, la parcelle BP 108 ayant une superficie totale de 3160 m2, elle peut accueillir des bâtiments jusqu’à 1264 m2 (3160 x 0,4) d’emprise au sol. Or, dans le cas présent, il n’y a que 893 m2 prévus d’emprise au sol (326 m2 pour la maison existante plus 567 m2 pour l’immeuble à construire). Tout est donc, a priori, parfait.
• Or, comme nous venons de le voir, après achèvement de l’immeuble, il y aura un changement juridique de la parcelle BP 108 : la copropriété sera scindée.
• L’immeuble nouvellement construit et dont l’emprise au sol est de 567m2, se trouvera sur une parcelle de 1265 m2 correspondant à l’actuel lot numéro 1. Or, une telle parcelle n’autorise qu’un maximum d’emprise au sol de 506 m2 (1265 x 0,4).
• L’emprise au sol du bâtiment dépassera donc de 61 m2 la limite autorisée.

Sur la violation de l'article 13

• Le projet autorisé ne semble respecter cette exigence que si le terrain de 3160 m2 n’est pas divisé et si les recommandations de l’ABF sont suivies : « le jardin contre la rue de la villa existante (villa Bakia) sera sanctuarisé en quelque sorte : conserver un sol végétal, purger le bassin en béton et restituer un sol enherbé ».
• Or, comme nous venons de le voir, le projet repose en réalité sur une parcelle correspondant au lot numéro 1 de la copropriété Bakia dont la superficie est de 1265 m2. L’article UB 13 impose donc qu’au moins 379 m2 de sa surface soient laissés en pleine terre.
• Le projet prévoit la création de 948 m2 de surface imperméabilisée. Il restera donc sur la nouvelle parcelle 317 m2 de surface en pleine terre. Ce qui correspond à 25% de la surface totale.
• La surface imperméabilisée du projet dépasse de 62 m2 la limite autorisée.

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