Villas Paulmy :
un problème d'urbanisme à Bayonne

Le contexte

Le désaccord

Le fond du problème vient donc de la proximité du bâtiment vis-à-vis de la ruelle :

• La ruelle étant privée, le promoteur n'applique pas l'article 6, mais l'article 7 du PLU. Dans un tel contexte, il implante son bâtiment à 4m15 de la limite de propriété.
• Pour notre part, nous déclarons que la ruelle est privée mais ouverte à la circulation générale. Dans un tel contexte, l'article 6 doit s'appliquer et le bâtiment ne peut pas être implantée à moins de 6m65 de la ruelle. Le bâtiment doit reculer de 2m50.

Ce que dit le PLU

• Il est également ajouté :

La ruelle est-elle ouverte à la circulation générale ?

• Pendant plus de 40 ans, cette ruelle permettait d’accéder à la clinique Paulmy depuis les allées Paulmy et depuis l’avenue Jean Moulinié. Le public s’en servait également pour relier, dans les deux sens, les allées Paulmy et l’avenue Jean Moulinié que ce soit avec leurs véhicules ou à pied.
• Depuis la fermeture de la clinique Paulmy et son remplacement par la nouvelle résidence Baiona Bihotza, cette ruelle est devenue une impasse. En effet, son nouveau propriétaire, la résidence Baiono Bihotza a fait installer des grilles avec ouvertures à digicode sur la partie de la ruelle située du coté de l'avenue jean-moulinié. De l'autre coté en revanche, celui qui nous concerne, le propriétaire n’a démontré aucune intention de la fermer au public, ce qui est normal puisqu'il s'agit de la seule voie d'accès au le centre oncologique du pays basque et que le public doit pouvoir s'y rendre librement.

• Nous ajouterons que même les pouvoirs publics semblent considérer qu’elle est affectée à l’intérêt général :
  • Tous les réseaux d’alimentation en eau, gaz, électricité et téléphone y sont enfouis et les compteurs se trouvent au niveau de chaque parcelle desservie et non à l’entrée de la ruelle, en bordure des allées Paulmy.
  • Tout récemment, en 2019, lors de la construction de la nouvelle résidence Baiona Bihotza, proriétaire de la ruelle, le réseau d’alimentation en eau potable a dû être totalement refait depuis les allées Paulmy. La communauté d’agglomération a alors accepté de faire implanter le compteur général de la résidence et la borne incendie rouge au plus près des bâtiments, au fond de l’impasse. Certes le proriétaire a payé pour ces travaux, mais qui en assure l’entretien, qui sera responsable en cas de fuite au milieu de l’impasse et qui paiera pour l’eau perdue ?

• La ruelle est bien ouverte à la circulation générale.

La ruelle satisfait-elle les conditions pour que s'applique l'article 6 ?

• La ruelle a une largeur de 4m70
• Elle sert de voie d'accès aux véhicules de deux maisons d'habitation (le 14 bis et le 14 ter Allées Paulmy) et du centre d'oncologie
• Elle sert de voie d'accès aux piétons et cyclistes de la résidence Baiona Bihotza, propriétaire de la voie et comptant environ 180 logements.
• l'article 6 doit s'appliquer.

Conclusion

• La ruelle est ouverte à la circulation générale, a une emprise supérieure à 4 mètres et dessert plus de 3 propriétés
• l'article 6 doit s'appliquer
• La ruelle a une emprise de 4m70, l'article 6 impose que toute construction soit implantée avec un retrait minimal de 9 mètres par rapport à l'axe de la voie. Le bâtiment doit être implanté à au moins 9 - 2.35 = 6m65 de la ruelle.
• Le bâtiment est implantée à 4m15 de la ruelle.
• Le bâtiment ne respecte pas l'article 6, il doit reculer de 2m50
• Le permis de construire doit être retiré

Remarque

• En juin 2021, les services municipaux ont refusé un permis de construire déposé par nos voisins en indiquant que la ruelle était ouverte à la circulation générale, que l'article 6 devait s'appliquer et que le cabanon qu'ils projetaient était par conséquent trop près de la ruelle.
• Quand c'est Monsieur Alday qui demande, la voie est privée, il peut construire près de la voie.
• Quand c'est Monsieur tout le monde qui demande, la voie est ouverte à la circulation générale, il faut rester loin